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Coût d’une maison neuve: Le prix coûtant, plus la marge bénéficiaire !

1 janvier, 2010

« À partir de l’achat du terrain, le constructeur connaît déjà relativement bien le coût de la maison qu’il devra construire, qu’il s’agisse d’un condo, d’une petite maison ou d’un autre type de logement. Il y ajoute tout simplement sa marge bénéficiaire, qui peut atteindre ou pas le seuil des 15% », explique Jean-Paul Filion, directeur des Services économiques et affaires gouvernementales de l’Association provinciale des constructeurs d’habitation du Québec (APCHQ).

Plusieurs des coûts qu’il doit assumer sont déterminés d’avance. Les aubaines sont rares. Le prix des terrains varie beaucoup selon l’emplacement. L’entrepreneur doit encaisser les fluctuations dans les coûts des matériaux. Les salaires et avantages des ouvriers sur les chantiers sont déterminés par des conventions collectives sur lesquels il n’exerce aucun contrôle. Ces facteurs déterminent ainsi la l’essentiel de la valeur marchande d’une maison neuve. Ce n’est pas sorcier. Selon M. Filion, le prix des terrains constitue le facteur principal dans la hausse du coût total de construction. « Nous payons le gros prix pour l’achat de terrains et ça prend trois ou quatre ans à développer », confirme Éric Pigeon, propriétaire de Construction Gérik, à Gatineau. Évidemment, ces prix varient selon le secteur géographique. « À Buckingham, par exemple, les terrains sont moins dispendieux qu’à Hull ou Aylmer », précise-t-il.

Les matériaux utilisés dans la construction des maisons varie aussi selon les secteurs et influence la valeur de la propriété. Dans un quartier comme Rivermead ou des Tilleuls le Canexel s’impose alors que le vinyle est accepté dans le secteur Buckingham. Ces exigences sont en grande partie déterminées par le guide d’aménagement municipal.

« Il s’agit du protocole d’entente avec l’urbaniste municipal qui fixe le type de construction à faire », dit-il. À un endroit, par exemple, on peut mettre 75% de brique, ailleurs 50%. Les exigences municipales récentes concernant l’enfouissement souterrain ont fait bondir les prix. Tous les produits avec des composantes de pétrole, y compris le PVC, ont connu de grosses augmentations. Le prix du bois n’a pas beaucoup changé mais on s’attend à une forte hausse, dit M. Pigeon. Le coût de la maind’oeuvre poursuit évidemment sa courbe ascendante. À la fin, « le prix de la maison, c’est le prix coûtant plus une marge de profit. Rien de plus, rien de moins », affirme-t-il. Quand bien même un constructeur voudrait abuser des futurs acheteurs en gonflant ses prix, il se heurterait à des obstacles quasi insurmontables. D’abord, la loi de l’offre et de la demande : « Le marché dans lequel il construit peut-il absorber le prix ? Il va découvrir qu’on ne peut construire n’importe quoi n’importe où », commente M. Filion. Les banquiers, aussi, s’intéressent au prix de vente quand les constructeurs viennent chercher un financement pour un projet.

Les banquiers ne se content pas de regarder la liste de prix. « Ils mettent des conditions, comme un rapport d’un évaluateur agréé, pour s’assurer que les prix ne sont pas de la foutaise », ajoute M. Filion. De toute façon, pourquoi risquerait-il ses investissements en exagérant les prix de ses maisons, sur lesquels il doit d’ailleurs offrir une garantie.

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